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租金回报 成决定写字楼投资的最重要因素
来源: 时间:2016年11月14日 点击:971次

在中国很多城市,住宅的租金回报只有两三个百分点,但投资者依然趋之若鹜。问其原因,很多投资者会说,我赚的是房子升值的钱,租金有就有,没有就没有。正因如此,有些投资客购买住宅后并不出租,因为未出租过的房子出售时价格会更高,比出租那一点点租金回报要划算。

  虽然都是房地产,但写字楼投资和住宅投资大有不同,如果以住宅的投资方式来投资写字楼,可能最后获得的回报会很可怜。住宅投资可以不看重租金回报,但写字楼投资非常看重租金回报,甚至可以说,租金回报是决定写字楼投资的最重要因素。

  目前,住宅相对紧缺,二手住宅的需求量大,接手二手住宅的有自住客,也有投资客,反正接手的人很多,一套二手住宅放盘,很快就能卖出去,并且价格往往不错。与此相反,二手写字楼需求市场非常窄,接手二手写字楼的几乎只有投资客,但现在广州推售的写字楼很多,投资客可选择的物业很多,除非情况特别,否则投资客很少接盘二手写字楼。阳光家缘数据显示,今年上半年,广州二手写字楼的成交面积仅为6万平方米,不足一手写字楼成交的十分之一,可见写字楼的二手买卖市场远远没有成长起来,与二手住宅成交占半壁江山的市场完全没有可比性。在一个成交如此低迷的市场,二手写字楼不是想卖就能卖出去的,并且,买写字楼的都是精明的投资客,想要在他们身上赚钱难度很大。

  此外,相比住宅,写字楼的管理费、电费等费用都较高,且不说甲级写字楼,即使乙级写字楼每平方米每月的管理费都有可能要十多块,加上其他费用,一套近百平方米写字楼一个月的成本可能就要几千元,如果空租,成本会非常高。最好的办法当然是租出去,让租客承担高成本。

  因此,在投资写字楼之前,一定要了解、判断写字楼能不能很快租出去、租金回报高不高。

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  如何判断?首先要看写字楼所在区域的商务氛围浓不浓。这个道理很多投资者都懂。但很多投资者不懂,有些区域商务氛围虽然浓,但写字楼并不一定容易出租租金并不一定很高。像广州科学城,这里写字楼很多,且有大量世界500强企业在此办公,商务氛围较浓,可惜,就现阶段来说,这里的写字楼并不容易出租租金也不算太高。原因是这里大部分企业都是自己盖写字楼,对租用写字楼的需求并不大。在了解一个区域商务氛围的时候,不能只看企业数量多不多、写字楼数量多不多,还需要了解进驻企业的特点、企业对写字楼的需求等。

  其次,要了解想投资的写字楼是不是区域地标,即使价格贵一些,能选择地标性写字楼就投资地标性写字楼。很多企业进驻一个区域,只要资金许可,都会优先选择地标性物业,因为这样会树立企业高大上的形象,更容易得到商业伙伴的认同,增加做生意的成功率;同时,在地标物业办公也可以让生意伙伴更加方便找上门来。只要多人想进驻,租金当然会高、出租肯定会快。

  此外,还有物业管理、停车位数量、写字楼本身素质等,也是考量写字楼能否很快租出去、租金高不高的因素。


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